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pt电子游戏:佳兆业再推新盘,旧改之王归来

时间:2017/10/16 15:25:25  作者:  来源:  查看:103  评论:0
内容摘要:10月12日佳兆业在大鹏佳兆业万豪酒店举办了新品发布会,发布了三大新盘,包括盐田城市广场、大运未来城、坂田城市广场五期,不难发现这些都是旧改项目。在运营重上轨道,中期净利扭亏为盈后,佳兆业向市场宣布:归来时,仍是旧改之王。  一、城市更新——土地危机的必经之路  在经过三十几年的...
10月12日佳兆业在大鹏佳兆业万豪酒店举办了新品发布会,发布了三大新盘,包括盐田城市广场、大运未来城、坂田城市广场五期,不难发现这些都是旧改项目。在运营重上轨道,中期净利扭亏为盈后,佳兆业向市场宣布:归来时,仍是旧改之王。
  一、城市更新——土地危机的必经之路
  在经过三十几年的发展,城市化率快速提升,城市新开发土地减少,用地日益紧张,尤其是一二线城市,能招拍挂的土地自然捉襟见肘。下图可以直观看到北上广深的土地供应面积自2009年以来明显呈现下降趋势。
  
  其中深圳的土地供应一直处于紧张状态。
  根据住建部数据,深圳全市国土面积为1993平方千米,建成区面积已达到900平方千米,占全部国土面积的45%,高于其他一线城市(广州18%,北京22%,上海37%)。可供出让的面积明显减少,能出让的住宅用地更少。根据深圳房地产信息网的监测,2016年深圳共成交19块宗地,仅4块为商住混合用地,其余都是商业用地及商业服务业用地。结果就是地价快速上升,对于开发商而言,就是土地成本急剧上升。
  
  而一线城市本身聚集各种优质资源,同时作为全国经济发展的排头兵,提供很多就业机会,带来每年可支撑房价的人口净流入。根据国际城市发展经验,未来国内城市化仍是围绕核心城市发展成为大都市圈,但紧张的土地资源将抑制城市经济及民生的发展。
  盘活存量市场的需求迫在眉睫,而城市更新是一线城市,尤其是深圳,获取核心土地资源的极为重要的方式,旧改资源也成为兵家必争。
  二、旧改之王——丰富的旧改土地储备
  佳兆业拥有18年的旧改经验,被称为深圳旧改之王。可以说,城市更新业务已经嵌入佳兆业的基因中。佳兆业一直以来坚持的理念就是:“城市更新不是简单的拆除、重建,而应该是促进城市再生”,而城市更新带来的是政府、市民、房地产开发商三方共赢的结果。
  由于起家之时就操盘烂尾楼“桂芳园”项目,之后又对深圳佳兆业中心、广州中石化大厦等项目进行大刀阔斧的改造,这奠定了佳兆业在行业内处理不良资产及旧城旧村改造的基础。也因为此其丰富的城市更新经验,佳兆业已在早年完成深圳旧改项目布局,储备了大量优质旧改项目。
  截止2017年6月30日,佳兆业旧改土地项目的占地面积达到1450万平方米。其中,深圳项目占比达59%,广州占比达39%,其余项目位于上海及珠海等地。(这些项目尚未计入公司今年6月公布的2200万土地储备当中)
  
  可以发现,佳兆业旧改的土地储备项目全部位于一线及核心二线城市。优质的土地储备就是房企的生命线,是未来发展的潜力所在,在一线城市土地日益紧张背景下,拥有大量旧改土储的佳兆业未来的潜力不言而喻。
  粗略的估算下旧改土地储备的货值。
  按照在建项目以及已落成项目的数据,容积率约为4.8。由于旧改项目存在回迁,以及部分公共配套等需要扣除,乐观估计大约80%的拆迁土地能够成为可售资源,此次保守取值为50%可售资源。房屋均价保守取值为50,000元每平米。最后估算总的储备货值达到1.74万亿,深圳地区旧改储备货值约为1万亿,足以满足公司未来 10 年开发需求。
  与普通的房地产项目开发相比,城市更新在拿地环节的土地成本较招拍挂低,这确保了项目的利润率。一般情况下,旧改的净利率能超过20%,保守的按照15%净利率估算,仅深圳地区的旧改项目的净利润就能达到1500亿。未来随着旧改项目销售占比逐渐提高,毛利率和净利润率也将逐步提高。
  三、旧改专家——可复制的旧改经验
  诚然,旧改也有不可回避的缺点,那就是开发周期较长,不确定性高,对企业的后续资金稳定性要求较高。因此市场会对旧改项目给予较低的估值。
  但是,佳兆业拥有丰富的旧改经验,在业内享有“旧改专家”的美誉,凭借丰富的旧改经验以及专业的旧改团队建设,有效的缩短旧改开发周期,减少资金压力和成本,实现旧改项目落地销售。
  1、丰富的旧改经验
  旧改涉及了几乎所有类型的城市项目,如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等,有小盘、中盘,也有大盘、超大盘,丰富的旧改经验使得佳兆业旧改储备快速扩大,甚至逐渐将深圳的成功经验复制至全国。



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